Habitat senior
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Défiscalisation immobilière - Le pari des EHPAD

Les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), assurent les besoins d'accompagnement des seniors. Il s'agit d'un placement à long terme similaire au cas des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). En 2007, une étude menée par l'Insee a emmené à conclure que l’EHPAD a un bel avenir devant lui. En effet, le taux d’occupation moyenne des résidences médicalisées pour les seniors frôle les 95% en France. Dans la liste des priorités du gouvernement se voient alors la création de nouveaux EHPAD, réservée aux résidences destinées à l'accueil des personnes de plus de soixante (60) ans. La gestion des établissements est en majorité confiée à un spécialiste. Le bien, achat immobilier anglet ou non, est administré par une convention tripartite entre la direction de l'établissement, le président du conseil général et l'agence régionale de la santé, qui définit les conditions de fonctionnement de l'établissement.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut de LMNP permet à l'investisseur de récupérer la TVA sur le prix de l'immeuble dès la première année, de déduire des revenus locatifs perçus : les intérêts d'emprunt lié à l'investissement, les charges ainsi qu'un amortissement des murs pendant 20 à 30 ans et des meubles entre 5 et 10 ans. Ainsi, lorsque les revenus locatifs excèdent l'ensemble des charges liées à l'investissement, cela permet de générer des revenus exemptés d'impôt. Le LMNP-Bouvard ne permet pas de profiter du levier d'amortissement, mais assure une économie d'impôt de 25% du prix du bien, dans la limite de 300,000 euros. Cette défiscalisation s’étend alors sur neuf (09) ans et sur l'ensemble des revenus de l'investisseur.

Ne pas sous-estimer les facteurs de risques

Le coût de l'acquisition constitue un premier risque dans le cadre d'investissement en EHPAD. En effet, il n'est plus déterminé en fonction du marché, mais en fonction du taux de rentabilité attendu. Puis vient l'incapacité du gestionnaire à verser les loyers. L'exploitant peut équilibrer les comptes entre les résidences qu'il gère et verser un loyer inférieur au montant fixé par le bail. Tout cela entraîne alors une impossibilité pour l'acquéreur de rembourser son emprunt. Un autre risque à éviter concerne la répartition des charges (remise aux normes, préparations et gros travaux, frais d'entretien) entre l'investisseur, le promoteur et l'exploitant ; qui sont définies par le protocole de prise à bail. A la sortie du placement, il existe encore un risque car l'investisseur peut être amené à verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, parfois équivalente à (02) ans de loyers.

Un point-clé, le choix du gestionnaire

Dans le choix de l’emplacement d’un EHPAD, plébiscitez les centre-ville, les centres médicaux et hôpitaux. Ne vous laissez pas attirer par la promesse d'une forte rentabilité, car le risque de faillite est important. Il est également recommandé de demander à l'exploitant des informations concernant des EHPAD sous sa gestion. Quant aux engagements contractuels qui lient l'investisseur au promoteur et à l'exploitant, si les termes demeurent amendables, quelques petits bonus au montage pourront éviter au futur acquéreur les risques sur-énoncés. Enfin, l'investisseur peut exiger du promoteur une mesure conservatoire des montants de la garantie triennale ou décennale consacrés à l'assureur.

Une activité néanmoins bien réglementée

Suite à ces diverses recommandations, l'investisseur remettre en question sa confiance dans un investissement en EHPAD. La conclusion est évidente, puisqu’il s'agit d'un secteur plus sécurisé que celui des résidences de tourisme classique. D'une part grâce à la convention tripartite qui lie la direction de l'établissement au préfet et à l'Agence Régionale de Santé. D'autre part, les EHPAD sont les seuls établissements habilités à recevoir des seniors dépendants, et leur création est réglementée par un numerus clausus.

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